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                房产经纪相关法律法规(关于房产中介的法律条例)

                2022-04-20 19:58发布

                房产经纪相关法律法规(关于房产中介的法律条例)

                1.关于房产中介的法律条例

                第一条 为了加强房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》,制定本规定。

                第二条 凡从事城市房地产中介服务的,应遵守本规定。 本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪╲等活动的总称。

                本规定所称房地产咨询,是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 本规定所称房地产价格评估,是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。

                本规定所称房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 3、国务院建设行◇政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。

                省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行∞政区域内的房地产中介服务工作。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

                第四条 从事房地∑ 产咨询业务的人员,必须是具有房地产及相关专业中等以上学历,有与房地产咨询ω 业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。 房地产咨询人员的考试办法,由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

                第五条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

                第六条 房地估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证,取得《房地产估价卐师执业资格证书》,并经注册登记取得《房地产估价师注■册证》的人员。未取得《房◆地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

                房地产估价师的考试办法,由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。 第七条 房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。

                未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员,不得从事房地产估价业务。 房地产估价员的考试办法※,由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

                第八条 房地产经纪人必须是※经过考试、注册并取得《房地产经纪人卐资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员,不得从事房地产经纪业务。

                房地产经纪人的考试和注册办法,由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。 第九条 房地产中介服务人员的资格考试,由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲,指定培训教材。

                省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题,报建设部核准后,方可实施。 第十条 严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

                遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的,应当向原发证机关申请补发。 第十一条 从事房地产中介业务,应当设立相应的房地产中介服务机构。

                房地产中介服务机构,应是具有独产法人资格的经济组织。 第十二条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件: (一)有自己的①名称、组织机构; (二)有固定的服务场所; (三)有规定数量的财产和经费; (四)从事房地产咨询业务的,具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估ㄨ业务的,须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的,须有规定数量的房地◤产经纪人。

                设立房地产中介服务机构的资金和人员条件,应由当地县级以上房地产管理部门进行审查,经审查合格后,再行办理工商登记。 需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构,应报国务院建设行政主管部门审查。

                经审查合格后,再行办理工商登记。 第十三条 设立房地产中介服务机构,应当向当地的工商行政管理部门申请设♂立登记。

                房地产中介服务机构在领取营业执照后的△一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。 设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的,还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。

                第十四条 房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查,并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的,不得从事房地产中介业务。

                第十五条 房地产中介服务机构必须履行下〖列义务: (一)遵守有关的法律、法规和政策; (二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则; (三)按照核准的业务范围从事经营活动; (四)按规定标准收取费用; (五)依法交纳税费←; (六)接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。 第十六条 房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

                第十七条 经委托人同意,房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理,但不得增加佣金。 第十八条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容: (一)当事人姓名或者名称、住所; (。

                2.房地产中介法律法规及政【策

                房地产中介法律法规及政策有:《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房屋租赁管理办法》、《合同法》、物业管理法律法规(物业管理条例等)和房地产税收法律法规等。

                《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人々的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次○会议通过 ,自1995年1月1日起施行。

                《中华人民共和国土地管理法实施条例》是根据《中华人民共和国土地管理@ 法》制定的条例。明确指出国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有↓权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

                2007年10月28日,第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会通过《中华人民共和国城乡规划法》,共7章70条,自2008年1月1日起施行,《中华人民共和国城市规划法》同时废止。2015年4月24日,第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过对《中华人民共和国城乡规划法》作出修改。

                房地产税收是指国家通过税务机关,或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。

                3.关于房地∩产的相关法律法规有哪些

                房地产有以下相关的法律规范:

                (一) 主要法律

                1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行)

                2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改)

                3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

                4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正)

                5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施)

                6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行)

                7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订)

                8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行)

                (二)法规、规章1、主要ㄨ行政法规、规章

                (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施■行)

                (2)《城市※房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止)

                (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施①行,2011年1月8日修改)

                (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行)

                (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行)

                (6)《商品房销售♂管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行)

                (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正)

                (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正)

                (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正)

                (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订)

                (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订)

                (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。

                (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行)

                (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行)

                (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行)

                (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行)

                (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行)

                (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易〓秩序的通知》(2011年5月11日发布施行)

                (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行)

                (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行)

                (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行)

                (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行)

                (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行)

                4.房地产经纪人考试的法律法规

                《中华人民共和国城市房地产管理法》

                《经济适用住房管理办法》

                《廉租住房管理办法》

                《中华人民共和国土地管≡理法》

                《中华人民共和国土地管理法实施条例》

                《国有土地使用权出让与转让暂行条例》

                《城市房地产开发经营管理条例》

                《房地产开发企业资质管理办法》

                《房地产广告发布暂行办法》

                《中华人民共和国城乡规划法》

                《中华人民共和国建筑法》

                《中华人民共和国招标投标法》

                《城市房地产转让管理规定》

                《城市房屋租赁管理办法》

                《城市房地产抵押管理办法》

                《城市商品房预售管理办法》

                《商品房销售管理办法》

                《房屋登记办法》

                《城市房地产中介服务管理办法》

                《房地产经纪人执业资格暂行规定》

                《房地产经纪人考试实施办法》

                《物业管理条例》

                《住宅维修基金管理办法》

                《中华人民共和国房产税暂行条例

                《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

                《中国人民共和国耕地占用税暂行条例》

                《中华人民共和国土地增值◎税暂行条例

                《中华人民共和国契税暂行条例

                《住房公积金管理办法》

                《个人住房贷款管理办法》

                5.房产中介的法律义务有哪些

                (一)提供与订立合同有关的真实情况的责任。

                这是︼中介最重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同

                居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。(二)故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿。

                如前所述,如果中介故意隐瞒了真实信息或№故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,也不是合法的代理人,就介绍♀给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。(三)未完@成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬。

                如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的。

                6.房产中介应当有哪些法律责任

                买二手房免不了找房产中介,并签订《居间合同(定金合同)》或《佣金确认书》等法律文件。由于《居间合同》大多都由中介公司自己制订,因此在这些法律文件里,对委托人的约束很多,对房产中介的约束很少。

                尽管居间合同中没有约定中介的义务,根据法律规定中介仍然应当承担相应的法律责任。

                这些责任主要有:

                一、提供与订立合同有关的真实情况的责任

                这是中介最⊙重要的责任。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

                由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据,因此居间人应当如实向委托人报告相关事项,如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

                房产中介在提供二手房居间服务时,应当向委托人披露的重要事实有:

                1、房屋的权属♀情况;

                2、房屋的抵押、典当等权利限制信息;

                3、预告登记、异议登记等登记信息;

                4、出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息;

                在本人最近办理的中介公司诉委托人要求支付中介费的案件中,法院认定中介公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构,理当恪守守执业规则,对委托事项进行必要的调查、核实,尽可能地掌握更多的情况,据实、公正地向ㄨ委托人报告,以促成合同成立,从而获得报酬,但由于中介公司未核实权属情况和抵押情况,造成委托人解除合同

                因此其无权要求委托人支付中介费,从而驳回了中介公司的诉讼请求。由此可见法院认为中介如︻实披露信息是一项非常重要的义务。

                另外,要澄清两个认识上的误区:

                1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如,中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对,也应当到房产交易中心了解房屋的权利情况,但如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失,则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。因为在通常情况下,中介难以对伪造的证件进行判断,这超出了〇其能力范围,中介对其提供的信息并非是一种保证责任,而是一种谨慎、勤勉的责任,尽到合理的注意则可。

                2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人,与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人,第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为,中介不承担责任。

                二、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿

                如前所述,如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,也不是合法的代理人,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。

                三、未完成全部委托事项不得要求委托人按成交价1%支付报酬

                如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的,中介提供的服务应当包括以下内容:

                1、权籍调查:向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

                2、使用状况调查:收集、调查、征询房屋座落环境▲、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。

                3、行情调查:收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理▽价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。

                3、确定成交』意向,订立交易合同:陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通@ 买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。4、办理产权过户:双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住∑手续。

                7.房地产经纪人需要精通哪些法律知识

                若想做一名合格的房地产经纪人,不仅要通晓房地产专业知识,而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧,才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁,才能在中介行业中使自己立于不败之地。

                房地产专业知识(包括房地信息)。所谓房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间,通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家:上家∮和下家,并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说,掌握大量的市场信息←是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括:房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说,经纪人就是利用信息制造利润,信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话,那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方,是买卖和租赁的全过程代理,贯穿于房地产生产各个环节,因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说,一要掌握房地产开发投资,以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识,了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定,以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

                市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面,早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说,他们所需要的也不是单纯的中介∞服务,而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的◢中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征,决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离,非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法,乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识,就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

                法律知识。房地产经纪人虽然不是律师,也不一定要达到专业水平,但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善,也就是说房地产的每一项业务,都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的〒部门规章和地方性法规,几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的※政策、方针和精神,而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子,签合同,就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等,懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方⌒式生效等。代理买卖,就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商,要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法,依法办事,用法律来维护委托人的合法权益。

                金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分,与房地产开发、经营√与管理有着密切的联系,房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展,要金融业作为后盾,金融业要拓展,房地产业是首选。特别㊣ 是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房,经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款,甚至房地产咨询业务,都少不了金融知识。一般来说,经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

                谈判技巧。谈判是一门技术,更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通,达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也★不例外,通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时,也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说,还有一个最现实的问题,就是如何使双方成交,这就要求房地产ξ经纪人“该出手时就出手”,还可以运用一些智谋、技巧和√方法,促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段

                8.于房地产相关的法律法规有那些

                我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成:1、综合的法;如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定;2、专门的法;如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类。

                3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

                其中最基本的有两部法:1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。


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